EL URBANISMO COMO COMPETENCIA COMPARTIDA

El Urbanismo es una competencia compartida entre las tres Administraciones territoriales, Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Al Estado (artículo 149 de la Constitución CE) le corresponde la regulación de las condiciones básicas del principio de igualdad en la satisfacción de los derechos y deberes constitucionales relativos a la propiedad urbana, el derecho al medio ambiente y la vivienda y los criterios de valoración del suelo; a las Comunidades Autónomas (artículo 148 CE) les corresponde el desarrollo legislativo en materia de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda y a los Ayuntamientos (artículo 25 Ley de Bases del Régimen Local) el desarrollo del planeamiento, gestión urbanizadora y edificatoria y la disciplina urbanística.

Estas competencias que discurren desde lo general (principios básicos aplicables en todo el Estado) a lo más concreto (condiciones de edificación en una parcela determinada) exigen la necesaria coordinación interadministrativa, en la mayoría de los casos insatisfecha, lo que termina por generar fricciones en los procesos de gestión que acaban comprometiendo el interés general global que siempre debe presidir la acción de los poderes públicos.

Los orígenes de estos "desajustes" entre Administraciones se encuentran en los "solapes competitivos" entre las leyes estatales y autonómicas y entre ambas y los planes municipales, y que traen causa de las singulares características del Urbanismo español, sobre todo, en razón de su capacidad de generar plusvalías para la propiedad del suelo, normalmente beligerante frente a las Administraciones intervinientes.

CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA URBANÍSTICO ESPAÑOL (SUE)

El SUE, cuyos orígenes se hunden en la "Ley de Ensanche de las Poblaciones" de 1864, se apoya en dos principios básicos:

1º.- Principio de Reparto de Cargas y Beneficios

El SUE tradicional atribuye la facultad de "producir ciudad" a los propietarios de suelo reclasificado-recalificado, en régimen de monopolio, sobre la base de un bifronte "derecho-deber":

• Los propietarios tendrán derecho, garantizado por ley, a "los beneficios" generados en el desarrollo urbano previsto por el Plan.
• Deberán asumir a su costa todas "las cargas" que ese desarrollo comporta mediante la cesión de suelo urbanizado al Ayuntamiento para las infraestructuras, zonas verdes y equipamientos que demanda la actividad (residencial, industrial o terciario) que se hubiera atribuido al suelo concreto.

Desde 1864, el SUE persigue que la Administración obtenga gratuitamente la totalidad de los suelos de destino público a infraestructuras y dotaciones básicas de la ciudad, a cambio de garantizar a la propiedad urbana, por disposición de Ley, los derechos edificables y las plusvalías correspondientes que les otorga el Plan.

Este principio ha sobrevivido 150 años en su esencialidad, con dos únicas innovaciones trascendentales incorporadas en el año 1994:

1. La introducción en la legislación valenciana del régimen de libre empresa al proceso de producción urbana mediante la selección pública de un promotor-gestor de la urbanización, que actúa en delegación de la Administración (régimen concesional).
2. En la legislación vasca del 94, la obligación de reservar en el planeamiento un porcentaje de suelo con destino a la promoción de Vivienda Protegida con la finalidad de garantizar el derecho constitucional a la vivienda (artículo 47 CE).

Estas disposiciones ya han sido recogidas como regulaciones básicas en la legislación estatal (artículos 6 y 10 del Texto Refundido del 2008 –TRLS/08-).

2º.- Principio de Participación Pública en las Plusvalías

La Administración recibirá suelo urbanizado para poder materializar parte de los derechos edificables, cuantificable entre el 5%-15% (elevable hasta el 20% -artículo 16 del TRLS/08) de las plusvalías generadas por la transformación urbanística. Este aprovechamiento deberá integrarse en un Patrimonio Público de Suelo destinado a:

• La construcción de Viviendas Protegidas.
• Otros usos de precio tasado con el objetivo de regular el mercado.
• Satisfacer el mandato constitucional de impedir la especulación del suelo (artículo 47 CE).

El SUE introduce el dinamismo necesario para que la iniciativa privada actúe asumiendo los costes de producción que la transformación ocasiona a cambio de la patrimonialización de las elevadas plusvalías que, en ocasiones, acaban comprometiendo, cuando no corrompiendo, el interés general.

SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS DE FUTURO

La “Década Prodigiosa 1998-2007”

La potenciación que el SUE propicia a la iniciativa privada mediante la inyección de plusvalías se vio reforzada en la "década prodigiosa" con:

• La disposición de enormes recursos financieros derivados de los bajos tipos de interés establecidos por el BCE.
• La presencia de una gran demanda de vivienda estancada desde los 80.
• La promulgación de la Ley del Suelo 6/98 que posibilitaba la urbanización de cualquier suelo salvo los especialmente protegidos (ley "del todo urbanizable").

Esto generó una sobreproducción alcanzando el doble de la demanda endógena, 700.000 viviendas/año. La burbuja explotó tras la caída de Lehman Brothers (verano del 2007), causando la grave pérdida de actividad económica y de empleo que aún persiste.

Horizontes de Sostenibilidad

El enorme stock de producto excedente (alrededor de 600.000 viviendas y 45.000 Has. de suelo urbanizado no edificado -“desiertos urbanizados”-) evidencia el agotamiento del modelo expansionista y depredador del territorio.

La Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido 2/2008 –TRLS/08- incorpora instrumentos jurídico-urbanísticos para:

• Regenerar el espacio urbano.
• Rehabilitar el patrimonio.
• Garantizar el derecho a la vivienda de los vecinos en su entorno.

Sin embargo, la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L-3R) introduce dificultades, como:

• La supresión del umbral de 2,5 IPREM para acceder a ayudas en zonas vulnerables.
• La incorporación de las "gated communities", fomentando la guetización y exclusión social.

Tras los cambios políticos y la convocatoria electoral del 24M, se espera una reconducción hacia políticas urbanas progresistas, promoviendo la recuperación de la actividad inmobiliaria y la generación de empleo bajo criterios de sostenibilidad social, económica y ambiental, con un liderazgo público que el Urbanismo español nunca debió perder.